서울에서 반전세로 살던 외벌이 4인 가족이 14억원 아파트 청약에 당첨되면서, 2029년 입주자금과 상환능력이 계약유지의 쟁점이 됐다. 10월 12일 시사저널에 소개된 상담 사례다. 보유자산은 6억~7억원이고 아내는 구직 중이다. 사례자가 예상한 중도금대출 약 40%는 승인액으로 확인되지 않았다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 입주까지 재무구조를 개선할 수 있는지를 판단기준으로 제시했다.
상담은 서울 규제지역 일반 무주택자의 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용해 대출가능액을 5억6000만원으로 계산했다. 생애최초 요건에 해당하면 LTV 70%지만 수도권 규제지역 주담대 총한도는 최대 6억원이라고 설명했다. 총부채원리금상환비율(DSR)과 소득·기존부채에 따라 실제액은 줄어들 수 있다. 취득세·지방교육세도 약 4600만원이며 등기·옵션·이사비가 별도로 필요하다는 분석이다. 상담은 2029년까지 약 8억원을 마련해도 자금이 빠듯하다고 봤다. 입주 때의 규제·주택가격·담보가치에 따라 대출가능액이 달라질 수 있다는 점도 덧붙였다.
자산 대부분을 잔금에 투입하고 외벌이가 이어진다면 6억원 상당의 부채가 부담스러울 수 있다는 평가다. 반대로 아내의 재취업은 DSR 한도와 상환여력을 개선하는 변수로 꼽혔다. 계약유지를 뒷받침할 조건은 추가저축으로 잔금부족분을 메우고, 가구소득을 늘리며, 원리금·생활비를 최소 6개월 이상 감당할 비상자금을 남기는 것이다.
상담에서 가정한 입주 후 월 원리금은 280만~300만원이다. 기존 월세를 대체하는 부분과 자기자본으로 쌓이는 원금상환분이 있어 현재 보증금·월세를 포함한 비교가 필요하다고 설명했다. 서울 집값의 지속상승은 단정하지 않았다. 신축의 가격경쟁력 역시 분양가가 주변시세보다 낮다는 조건을 전제로 한 평가다.
주변가격과 비교할 때는 실거래가와 일반시세의 차이가 구체적인 확인사항이 된다. 국토교통부 실거래가 공개시스템은 실거래가를 거래계약의 신고의무자가 직접 신고한 실제 거래금액으로 설명한다. 일반시세는 시장에서 거래할 수 있는 금액수준을 가리키므로 실제 계약금액과 차이가 날 수 있다. 이 정의를 적용한 독자 점검방법은 비교가격의 성격을 먼저 확인하는 것이다. 아파트 공개항목에는 단지명·전용면적·층·계약일·거래금액·해제여부가 포함돼 가격과 거래조건을 함께 살펴볼 수 있다. 공개된 전용면적·층·계약일을 함께 확인하는 것은 서로 다른 거래조건의 가격을 곧바로 같은 비교기준으로 삼지 않기 위한 편집상 점검이다. 다만 공개항목이나 용어의 정의만으로 특정 분양아파트가 저평가됐다고 결론낼 수는 없다.