대전 둔산에서 6억~7억원대 주택을 찾는 일부 실수요자의 비교 대상이 넓어졌다. 10월 4일 굿모닝충청 보도에 따르면 대전시는 7월 크로바·목련과 한가람·공작한양, 총 5252가구를 선도지구로 선정했다. 8월 고시한 기본계획은 기준용적률을 226%에서 360%로 높였다. 일부 둔산 기존 아파트와 인근 신축의 가격대는 겹치지만, 재건축 추가분담금은 미확정이다.
기준용적률 상향이 각 단지의 최종 건축 규모까지 확정한 것은 아니다. 특별정비계획 수립, 특별정비구역 지정과 사업시행계획 등의 절차가 남아 있다. 주민 부담액을 계산하려면 종전자산 평가액, 조합원 분양가, 일반분양 물량·가격, 공공기여와 공사비가 구체화돼야 한다. 건축비 상승도 사업비의 변수로 전망되지만, 분양가상한제 기본형건축비를 실제 재건축 도급공사비로 대입할 수는 없다.
비교되는 가격에는 차이가 있다. 한가람 전용 84제곱미터는 올해 6억~7억원대 실거래가 나타났다. 도마 포레나해모로의 같은 면적 최고 분양가는 6억4500만 원이고, 발코니 확장비는 2230만 원이다. 입주는 2027년 3월 예정이다. 힐스테이트 가장더퍼스트는 최고 분양가가 6억7000만~6억7200만 원이며, 입주는 2027년 6월로 예정돼 있다.
실거래가격을 어느 범위까지 해석할 수 있을까. 국토교통부 실거래가 공개시스템의 설명에서 실거래가는 신고의무자가 거래계약에 대해 신고한 실제 금액이다. 시장에서 거래 가능한 금액 수준을 뜻하는 일반시세와는 차이가 있을 수 있다. 이를 적용한 해석으로는, 개별 거래금액을 단지 전체의 일반시세와 동일하게 취급하지 않는 것이 타당하다. 공개 항목인 전용면적·층·계약일·해제여부를 함께 확인하면 어떤 거래의 가격인지 구분할 수 있다.
수요 이동을 확인하기 위한 거래량 비교에도 시간 기준이 필요하다. 같은 공개시스템에 따르면 실거래가 자료는 계약일 기준이고, 주택거래통계는 신고일 기준이다. 따라서 두 자료를 비교할 때 날짜의 기준이 같다고 전제해서는 안 된다는 것이 이 설명에 따른 해석이다. 국토교통부는 실거래가 공개자료를 참고자료로 활용하도록 안내하며, 주택매매 거래량은 매월 15일 경 부동산통계정보시스템에서 확인할 수 있다고 설명한다.
둔산에는 학원가·상권·교통 기반이 있지만 재건축 사업기간은 확정하기 어렵다. 도마·변동과 가장동 신축은 입지와 주거환경이 다르고, 분양가격과 입주 예정 시기가 제시돼 있다. 가격대가 겹친다는 사실만으로 둔산 매수자가 신축으로 이동했다고 판단할 수는 없다. 보도는 선도지구 선정 전후의 거래량·가격 변화와 실제 매수자 이동을 추가로 확인해야 한다고 짚었다.